A elevada taxa de vacância de imóveis no Japão e no Brasil
Apesar de serem dois países com realidades econômica e social muito diferentes, o Brasil e o Japão apresentam taxas de desocupação de imóveis anomalamente elevadas, muito superiores à média global. A que se deve esta semelhança? Pode-se realizar comparações do mercado imobiliário destes dois países baseado unicamente na comparação destas taxas? Definitivamente não! Uma análise mais aprofundada mostra que as causas destas taxas anomalamente elevadas são bem diferentes de um país para o outro.
Ilustração gerada pelo Bing Image Creator
Ao falar de imóveis desocupados, não incluímos os imóveis de veraneio ou de uso ocasional. Entre os desocupados, estão os imóveis fechados por especulação imobiliária, os que aguardam sua valorização financeira para serem colocados no mercado de compra e venda ou de locação; os imóveis cuja ocupação está impedida por disputas judiciais, tais como divórcios, brigas entre herdeiros e inventários inacabados; e os imóveis desocupados em áreas urbanas deterioradas.
No Japão, 13,8% do número total de moradias está completamente desocupado, sendo que mais de 40% destes imóveis está em estado de completo abandono e em graus variados de destruição. A expectativa é de que as coisas piorem muito nos próximos anos, tendo em vista o envelhecimento dramático da população.
A taxa atual de idosos (>65 anos) na população japonesa é de quase 30% e ela vem subindo de modo acentuado devido à baixa taxa de natalidade. À medida que envelhecem, os idosos abandonam suas casas para irem viver com membros da família ou em lares de idosos. As casas abandonadas tornam-se um problema para os seus herdeiros, que não podem vendê-las ou destruí-las devido à presença nelas de altares dedicados a seus ancestrais, nem tomar posse delas, devido aos valores exorbitantes dos impostos sobre heranças.
Outro fator que favorece a alta taxa de desocupação é a preferência do japonês por adquirir casas novas, ao invés de reformar suas residências antigas. Isto se deve aos frequentes problemas estruturais causados por terremotos, à baixa qualidade das construções no período que se seguiu ao fim da Segunda Grande Guerra Mundial e ao fato de que o governo cobra impostos menores sobre imóveis financiados do que sobre imóveis já quitados.
Finalmente, o esvaziamento das cidades de interior do Japão se acelerou no pós-guerra, quando os jovens migraram dos vilarejos para os grandes centros urbanos em busca de trabalho. Este é o caso de Nagoro, onde os 30 moradores restantes resolveram ocupar as varandas das casas com bonecos em tamanho natural para que a cidade pareça menos abandonada.
Mas e no Brasil? A que se deve a elevada taxa de desocupação?
Dentre as capitais brasileiras a que apresenta maior taxa é Porto Alegre. O censo do IBGE de 2022 aponta para uma taxa de 14,7%, indicando um forte crescimento desde o censo anterior (2010: 9,4%). Seguem-se Vitória (14,1%), Rio de Janeiro (13,1%), Salvador (12,4%) e São Paulo (11,8%). Em todas essas cidades, a desocupação se deve a uma combinação de fatores: o encolhimento demográfico nas capitais e um boom na construção civil.
Na capital gaúcha, o fenômeno da desocupação é particularmente elevado na região do Centro Histórico, havendo até 30% de unidades vagas em certos setores censitários. Isto se deve ao abandono gradual do centro em favor da migração do comércio para os bairros, à crescente crise econômica em que o Brasil mergulhou nas últimas décadas, à expansão do teletrabalho, e à uma crise de segurança pública. Todos estes fatores poderiam ser minimizados com a adoção de políticas públicas adequadas, contudo o poder público tem-se mostrado tímido na busca por soluções. Consequentemente uma região com ampla rede de esgotos, oferta de transporte público e um comércio bem estabelecido como é o Centro, está sendo gradativamente abandonadas às moscas.
Também houve um forte esvaziamento da população nas áreas Norte, Sul e Extremo Sul de Porto Alegre e na região do Arquipélago devido à enchente de 2024. Várias destas regiões já vinham sofrendo esvaziamento urbano e degradação. Mas com o advento da enchente, o fenômeno se acelerou. Formou-se na capital gaúcha um mercado imobiliário de duas velocidades: as áreas inundadas perderam valor e liquidez, enquanto as áreas secas apresentaram uma valorização de até 25% nos doze meses subsequentes à inundação.
Além das razões acima citadas para a elevada taxa de desocupação, observa-se um forte descompasso entre a produção imobiliária e a ocupação, diferente do que ocorre nas demais capitais brasileiras. Embora Porto Alegre tenha encolhido demograficamente, houve uma expansão imobiliária forte, com grande oferta de imóveis verticalizados e caros que não correspondem perfeitamente à necessidade demográfica: os apartamentos vêm sendo construídos em regiões de menor pressão demográfica e seus preços são demasiado elevados.
A comparação pura e simples das taxas de desocupação de imóveis das várias cidades ao redor do globo resulta em análises pouco significativas, pois deve-se levar em consideração as características particulares de cada cidade para melhor compreender o que se passa com o mercado imobiliário local. Embora se observem taxas semelhantes no Japão e nas capitais brasileiras, essas taxas resultam de processos muito diferentes, como vimos anteriormente.
Os problemas atualmente enfrentados por Porto Alegre devem servir de alerta para os governantes das demais cidades brasileiras, pois eles ilustram com clareza o impacto econômico e urbano de eventos catastróficos decorrentes das mudanças climáticas. No intuito de reduzir o impacto das mudanças climáticas globais, o Estado deve atuar com empenho no estabelecimento de políticas públicas alinhadas com as demandas habitacionais locais. A terceirização dessas decisões para o mercado de construção civil, tem resultado em soluções ineficientes, uma vez que o mercado imobiliário está cada vez mais voltado para a elite.
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